Verkauf von vermieteten Immobilien
Worauf gilt es zu achten?
Informationen über den Verkauf
Der Eigennutzer
Der Eigennutzer hat mit einer vermieteten Wohnung natürlich das offensichtliche Problem, dass ein Selbstbezug erstmal nicht möglich wäre. Entscheidend ist hierbei dann, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht und wie lange die damit einhergehende Kündigungsfrist ist. Sollte das Mietverhältnis z.B. im schlimmsten Fall länger als 8 Jahre bestehen, so würden wohl nur die wenigsten Eigennutzer die damit verbundene Kündigungsfrist von 9 Monaten + die Wartezeit bis die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann (erst mit Grundbucheintrag).
Der Anleger
Der Anleger hat mit einem bereits bestehenden Mietverhältnis i.d.R. grundsätzlich erstmal kein Problem. In diesem Fall sind eher die Konditionen, also die Miethöhe entscheidend. Der Wunsch des Anlegers ist eine möglichst rentable Wohnung, sodass unterdurchschnittlich vermietete Immobilien automatisch uninteressant werden. Denn der alleinige Eigentümerwechsel ist kein Grund zu einer Mieterhöhung, somit muss grundsätzlich auch „erstmal“ die Höhe der aktuellen Miete übernommen werden. Selbst wenn die Miete im Einzelfall erhöht werden kann, dann nur um maximal 20% innerhalb 3 Jahren, sodass es lange dauert um wieder an ein marktübliches Niveau zu gelangen.
Info
§566 im Bürgerlichen Gesetzbuch „Kauf bricht nicht Miete“ regelt klar und eindeutig, dass im Falle des Verkaufs Das Mietverhältnis mit all seinen Rechten & Pflichten 1:1 vom Käufer übernommen werden muss. Es entstehen also keine Sonderkündigungsrechte o.ä.
Auch ist es dem Verkäufer nicht möglich den Mietvertrag aufgrund des Verkaufes, um beispielsweise eine breitere Zielgruppe ansprechen zu können oder einen besseren Kaufpreis zu erzielen, zu kündigen. Dies stellt keinen ordentlichen Kündigungsgrund dar.
Wie wirkt sich das nun auf den Preis der Immobilie aus?
Ausnahmen bilden meist kleine 1-2 Zimmer Wohnungen & Mehrfamilienhäuser, die sehr gut vermietet sind und von uns dann als lohnenswerte Kapitalanlage vermittelt werden können.
Gerade deshalb ist es in diesem Fall unausweichlich sich für den Verkauf kompetent beraten und unterstützen zu lassen, um trotz erschwerter Bedingungen den bestmöglichen Preis zu erzielen. Auch für Ihre vermietete Immobilie haben wir garantiert die passenden Kaufinteressenten an der Hand und beraten Sie vorab gern unverbindlich!
Den Verkaufsprozess, gerade im Hinblick auf die Besichtigungen und die Privatsphäre des Mieters, gestalten wir so angenehm & unkompliziert wie möglich.