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Immobilienbewertung
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Verkauf von vermieteten Immobilien

Worauf gilt es zu achten?

Grundsätzlich ist dies natürlich möglich und es gehört es für uns zur gängigen Praxis, auch vermietete Immobilien zu verkaufen. Allerdings müssen hierbei einige Dinge berücksichtigt werden, denn die Nutzung des Objekts macht in vielerlei Hinsicht, insbesondere bezüglich des erzielbaren Verkaufspreises und der anzusprechenden Käuferzielgruppe, einen großen Unterschied. Vereinfacht gesagt kann man die Käufer grundsätzlich in 2 Gruppen unterteilen, nämlich Eigennutzer und Anleger.

Informationen über den Verkauf

Der Eigennutzer

Der Eigennutzer hat mit einer vermieteten Wohnung natürlich das offensichtliche Problem, dass ein Selbstbezug erstmal nicht möglich wäre. Entscheidend ist hierbei dann, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht und wie lange die damit einhergehende Kündigungsfrist ist. Sollte das Mietverhältnis z.B. im schlimmsten Fall länger als 8 Jahre bestehen, so würden wohl nur die wenigsten Eigennutzer die damit verbundene Kündigungsfrist von 9 Monaten + die Wartezeit bis die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann (erst mit Grundbucheintrag).

Der Anleger

Der Anleger hat mit einem bereits bestehenden Mietverhältnis i.d.R. grundsätzlich erstmal kein Problem. In diesem Fall sind eher die Konditionen, also die Miethöhe entscheidend. Der Wunsch des Anlegers ist eine möglichst rentable Wohnung, sodass unterdurchschnittlich vermietete Immobilien automatisch uninteressant werden. Denn der alleinige Eigentümerwechsel ist kein Grund zu einer Mieterhöhung, somit muss grundsätzlich auch „erstmal“ die Höhe der aktuellen Miete übernommen werden. Selbst wenn die Miete im Einzelfall erhöht werden kann, dann nur um maximal 20% innerhalb 3 Jahren, sodass es lange dauert um wieder an ein marktübliches Niveau zu gelangen.

Info

§566 im Bürgerlichen Gesetzbuch „Kauf bricht nicht Miete“ regelt klar und eindeutig, dass im Falle des Verkaufs Das Mietverhältnis mit all seinen Rechten & Pflichten 1:1 vom Käufer übernommen werden muss. Es entstehen also keine Sonderkündigungsrechte o.ä.
Auch ist es dem Verkäufer nicht möglich den Mietvertrag aufgrund des Verkaufes, um beispielsweise eine breitere Zielgruppe ansprechen zu können oder einen besseren Kaufpreis zu erzielen, zu kündigen. Dies stellt keinen ordentlichen Kündigungsgrund dar.

Wie wirkt sich das nun auf den Preis der Immobilie aus?

Für eine vermietete Immobilie werden Sie in der Regel einen geringeren Preis als für ein leerstehendes Objekt erzielen können. Dies liegt alleine schon am kleineren Käuferklientel und den oben genannten Herausforderungen. Wie groß diese Differenz dann letztendlich wirklich ist, hängt von vielen Faktoren ab und muss explizit ermittelt werden.
Ausnahmen bilden meist kleine 1-2 Zimmer Wohnungen & Mehrfamilienhäuser, die sehr gut vermietet sind und von uns dann als lohnenswerte Kapitalanlage vermittelt werden können.

Gerade deshalb ist es in diesem Fall unausweichlich sich für den Verkauf kompetent beraten und unterstützen zu lassen, um trotz erschwerter Bedingungen den bestmöglichen Preis zu erzielen. Auch für Ihre vermietete Immobilie haben wir garantiert die passenden Kaufinteressenten an der Hand und beraten Sie vorab gern unverbindlich!
Den Verkaufsprozess, gerade im Hinblick auf die Besichtigungen und die Privatsphäre des Mieters, gestalten wir so angenehm & unkompliziert wie möglich.